Říká se, že stavba nového domu může být nejnáročnějším projektem ve vašem životě, ale také nemusí. Celý proces výstavby bývá pro stavitele velmi náročný nejen z hlediska fyzických a technických nároků, často ale i emočně. Přecejen se často jedná o zdlouhavý, komplexní proces, který vyžaduje technické znalosti, velmi dobrou komunikaci a pevné nervy. Stavba a budování domu představuje pro mnoho lidí významný životní milník, ať už je spojena s rozšířením rodiny nebo investicí.

Než se rozhodnete pro stavbu domu, je důležité, abyste měli představu o všech nezbytných krocích, které jsou s tím spojené. Můžete tak zanalyzovat svou jedinečnou situaci, připravit se a vymyslet vhodný plán jak dům postavit bez újmy na psychickém zdraví.

Tyto body jsou základními kroky procesu stavby rodinného domu v České republice. Jednotlivé kroky se mohou lehce odchylovat v závislosti na konkrétní situaci a místních pravidlech. Je vhodné provést podrobnou analýzu vaší konkrétní situace nebo se před zahájením stavby poradit s odborníky.

• Získání pozemku: Nejprve musíte mít k dispozici vhodný pozemek pro stavbu. Poptejte se v rodině, třeba vaše rodina vlastní pozemek na kterém lze stavět. Pokud mezi tyto šťastlivce nepatříte, budete se muset poohlídnout na trhu nemovitostí nebo se pokusit najít stavební parcelu v majetku obce nebo státu.
• Připojení k inženýrským sítím: Před přípravou projektu je potřeba prověřit, zda je váš pozemek připojený / připojitelný k inženýrským sítím, jako jsou vodovodní, kanalizační, elektro a plynohospodářské sítě.
• Příprava projektu a výběr partnera: Partnerem zde samozřejmě nemyslíme vašeho životního partnera, máme namysli spíš stavební firmu / projektanta / architekta.
• Získání povolení ke stavbě: Pro stavbu rodinného domu potřebujete stavební povolení. Proces získání povolení zahrnuje podání žádosti o povolení a dodání potřebných dokumentů, jako jsou stavební plány a dokumentace.
• Stavební práce: Po získání stavebního povolení může začít samotná stavba. Zahrnuje výkopové práce, instalaci základů, stavbu zdiva / konstrukce domu, montáž střechy, oken a fasády a mnoho dalších maličkostí vedoucích k dokončení domu.
• Kolaudace: Po dokončení stavby musí být provedena kolaudace. To zahrnuje kontrolu stavby stavebním úřadem, aby byla ověřena její shoda s povolením a technickými standardy.

Pojďme se na každý tento bod podívat trochu podrobněji.

Existuje několik možností, kde hledat vhodný pozemek pro stavbu domu:

• Realitní kanceláře: Pomocí realitní kanceláře můžete získat širokou nabídku pozemků různých velikostí a cenových relací. Zejména pokud máte vyšší rozpočet a hledáte diamant mezi pozemky, je pro vás vhodná cesta přes některou z realitních kanceláří, které mají často v nabídkce pozemky, které nejsou veřejně k dispozici na internetu. Nezapomeňte, že za nalezení vhodného pozemku a přinesení příležitosti pro nákup si obvykle účtují provizi.
• Inzerce: Můžete se sami podívat na inzeráty na internetových stránkách, v novinách nebo na nástěnkách v místě, kde byste pozemek rádi zakoupili (na obecním / městském úřadu nebo třeba v nejbližším obchodě). Tato možnost je levnější, ale vyžaduje více času na hledání a srovnávání nabídek. Dále je třeba myslet na to, že pro nákup pozemku bez realitní kanceláře bude třeba využít služeb uložení peněz po dobu čekací doby zápisu změn do katastru a také je velmi vhodné nechat připravit / zrevidovat smlouvu zkušeným právníkem.
• Internetové portály: Existují specializované internetové portály zaměřené na prodej pozemků. Tyto portály vám mohou poskytnout přehled o nabídce pozemků v různých lokalitách, velikostech a cenách. Nejčastěji jsou v ČR používány tyto portály: sreality, idnes reality, bezrealitky.cz nebo třeba bazos.cz.
• Obce a města: Obce a města mohou mít v majetku pozemky určené k prodeji. Informace o nabídce můžete získat přímo na úřadech obcí a měst nebo na jejich webových stránkách.
• Soukromí prodejci: Můžete také zkusit oslovit soukromé prodejce, kteří mají pozemky na prodej, a to buď přímo nebo prostřednictvím inzerátů na internetu. Pokud v dané lokalitě již bydlíte, je dobré „rozhodit sítě“ mezi sousedy, případně v lokálním obchodě, v knihovně nebo na obecním / městském úřadě.

Při hledání vhodného pozemku je důležité vzít v úvahu především jeho umístění, velikost, orientaci a cenu pozemku, stejně jako všechny další potřebné aspekty, jako jsou přístup k inženýrským sítím, dopravní dostupnost, geologické podmínky a další faktory, které by mohly ovlivnit samotnou stavbu domu. Pokud najdete pozemek, který na první pohled splňuje vaše představy, snažte si držet odstup a hned se nezamilovat – nejprve si ho nechte prověřit odborníkem (projektant / stavební firma / existují i online služby).

Dodatečné připojení pozemku k inženýrským sítím může být finančně náročné a cena závisí na několika faktorech, jako je umístění pozemku, typ sítě, vzdálenost od připojení a celkový rozsah práce. Pokud tedy najdete pozemek do kterého se zamilujete a později zjistíte, že na něm nejsou zavedeny sítě, máme dvě důležitá doporučení:

1. Ověřte si, zda je možné sítě na pozemek zavést
2. Počítejte ve vašem rozpočtu se značným nákladem pro zavedení sítí

Cena za připojení k vodovodní síti se pohybuje v průměru kolem 50 000 Kč až 150 000 Kč , připojení ke kanalizaci může stát kolem 70 000 Kč až 150 000 Kč a připojení k elektřině může stát kolem 20 000 Kč až 50 000 Kč. Tyto ceny jsou pouze orientační a mohou se výrazně lišit v závislosti na konkrétních podmínkách a místě, kde se nachází pozemek. Je důležité získat konkrétní cenovou nabídku od příslušných dodavatelů inženýrských sítí a přesně zvážit finanční náklady před zahájením výstavby / nákupem pozemku.*

* Ceny jsou platné pro rok 2023.

Pokud na váš vysněný pozemek nelze zavést plyn, vodu nebo kanalizaci, ještě není vše ztraceno. Místo plynu lze využít elektřinu, zdroj vody lze ve většině případů získat vybudováním vrtu a kanalizaci lze řešit čističkou odpadních vod. Vhodné řešení pro váš projekt je potřeba konzultovat s vámi vybraným partnerem.

Partnerem zde samozřejmě nemyslíme vašeho životního partnera, máme namysli spíš stavební firmu / projektanta / architekta.

Můžete se rozhodnout pro výběr hotového projektu od konkrétní stavební firmy. Nezapomeňte, že aby byl takový dům energeticky úsporný a komfortní k žití, je třeba ho upravit pro potřeby vaší rodiny a vašeho pozemku.

Pokud chcete realizovat dům podle vlastního přání, návrhu nebo představ, oslovte architekta. Nezapomeňte, že i architekti musí dodržovat zvyklosti a regulativ dané oblasti, úkolem (a často hlavní předností) architekta je vymyslet neotřelé řešení Vašeho zadání. Zejména tedy v případě, že máte nestandardní požadavky na dům nebo unikátní pozemek (nepravidelný tvar, svah apod. je vhodné oslovit architekta).

Poslední z možností je oslovení autorizovaného projektanta. Tuto možnost většinou využívají stavebníci, kteří mají jasnou představu o budoucím domě, a / nebo limitovaný rozpočet.

Projekt pro stavební povolení je soubor technických výkresů, popisů a dalších podkladů, které jsou potřebné pro získání stavebního povolení. Zahrnuje detailní plány budovy a všech jejích částí, včetně stavebních konstrukcí, inženýrských sítí, elektroinstalace, topení, větrání a dalších systémů. Náležitosti projektu pro stavební povolení jsou stanoveny zákonem a jejich přesný obsah se může lišit v závislosti na druhu stavby a místních podmínkách. Zde jsou některé z hlavních náležitostí projektu pro stavební povolení:

• Plány budovy včetně všech podlaží, sekcí, detailů, stavebních konstrukcí a inženýrských sítí.
• Situační plán, který ukazuje umístění stavby na pozemku a její vztah k okolnímu prostředí, jako jsou ulice, chodníky, parkoviště a zelené plochy.
• Výkresy fasády, které ukazují vzhled budovy a použité materiály.
• Výkresy zahradních úprav a terénů, pokud jsou součástí projektu.
• Popis a výkresy inženýrských sítí, včetně elektrické sítě, vodovodu, kanalizace, topení, větrání a klimatizace.
• Statický výpočet, který ukazuje, jaké konstrukce a materiály budou použity pro zajištění stability stavby.
• Zpráva o požární bezpečnosti, která ukazuje, jak bude stavba chráněna před požáry a jak budou zajištěny východy a bezpečnost lidí.
• Zpráva o energetické náročnosti budovy, která ukazuje, jaký bude spotřební nárok na energii a jak bude stavba hospodárná.
• Dokumentace o ochraně životního prostředí, která ukazuje, jak bude stavba chráněna před negativními dopady na okolní prostředí.
• Podklady potvrzující vlastnictví pozemku a oprávnění k výstavbě na něm.

Je důležité mít na paměti, že náležitosti projektu pro stavební povolení se mohou lišit v závislosti na konkrétních podmínkách a místních předpisech. Proto je nezbytné konzultovat místní stavební úřad a případně i jiné odborníky, aby byl projekt pro stavební povolení správně a úplně vypracován a splňoval všechny požadavky.

Stavební povolení je oficiální dokument, který uděluje stavební úřad a povoluje vám provést určité stavební práce na konkrétním pozemku. Stavební povolení je obvykle vyžadováno pro novostavby, rozsáhlé rekonstrukce, přístavby nebo změny využití budov.

Získání stavebního povolení zahrnuje několik kroků:

• Návrh projektu: Nejprve je potřeba připravit návrh projektu pro stavební povolení, který bude obsahovat plány a podrobnosti o stavbě. Tyto plány obvykle obsahují minimálně: náčrty, popis stavby, počty místností, případně i materiály, které budou použity.
• Územní rozhodnutí: Pokud se chcete stavět nebo provádět jiné úpravy na pozemku, je prvním krokem získání územního rozhodnutí. Toto rozhodnutí obsahuje souhlas s územním plánem, který stanovuje pravidla pro využívání území v dané lokalitě. Územní rozhodnutí může být vydáno po úspěšném projití územního řízení. V některých případech se může podat žádost o stavební povolení zároveň s návrhem na změnu územního plánu – nejlepší je spojit se úřadem územního plánování nebo stavebním úřadem dané obce a zjistit dané zvyklosti.
• Podání žádosti: Poté je třeba podat žádost o stavební povolení na stavebním úřadu, který se nachází v obci, kde se bude stavba nacházet. Ve žádosti je třeba uvést údaje o stavebním pozemku, účelu stavby a plány stavby.
• Posouzení žádosti: Stavební úřad bude posuzovat vaši žádost a ověřovat, zda vaše plány a návrhy jsou v souladu se zákony, nařízeními a stavebními předpisy. Může být požadováno také posouzení vašeho projektu odborníky, například geologem, hydrologem nebo architektem.
• Vydání stavebního povolení: Pokud je vaše žádost schválena, bude vám vydáno stavební povolení. To vám umožní zahájit stavební práce podle plánů, které byly schváleny v rámci vaší žádosti.

Je důležité si uvědomit, že proces získání stavebního povolení může být časově náročný a může trvat několik týdnů nebo dokonce měsíců. Proto je důležité být trpělivý a pečlivě dodržovat všechny potřebné kroky v tomto procesu.

Stavební povolení a ohlášení stavby jsou dvě různé metody, jak získat souhlas od stavebního úřadu pro provedení stavebních prací. Rozdíl mezi nimi spočívá v rozsahu stavebních prací a v tom, jakým způsobem musí být oznámeny úřadu.

Podle stavebního zákona lze stavbu rodinného domu o ploše do 150 m2 postavit pouze s ohlášením stavby. Nicméně platí určité podmínky a omezení, jako například:

• Stavba nesmí být umístěna v ochranném pásmu dálnice, silnice I. třídy, železnice nebo letiště
• Stavba nesmí být umístěna v zóně technické infrastruktury (např. vedení elektřiny, plynovodu, vodovodu apod.)
• Stavba musí být umístěna na pozemku, který splňuje stavební podmínky (např. pozemek musí být veden v katastru nemovitostí jako stavební parcela)

Stavba rodinného domu je obvykle složitý proces, který se skládá z mnoha kroků a fází. Pro představu uvádíme obecný popis stavebních prací při stavbě rodinného domu:

• Průzkum a příprava stavebního pozemku: Zahrnuje odstranění vegetace, očištění pozemku, přípravu zeminy pro základy a připojení k vodovodu, kanalizaci a elektro.
• Založení základů: První fází stavebních prací je založení základů. Ty jsou vytvořeny podle projektu, konstrukce budovy a požadavků stavebníka.
  • Základová deska je vhodná pro stavby na plochém a stabilním podloží, a je často používána u menších a středních rodinných domů. Výhodou je, že základová deska může sloužit jako podlaha přímo nad základy, což snižuje náklady na stavbu. Nevýhodou může být, že pokud není správně navržena a provedena, může se objevit nežádoucí praskání.
  • Pásy ze ztraceného bednění jsou vhodné pro nestabilní podloží a často se používají pro stavby s většími zatíženími, jako jsou vícepodlažní domy nebo průmyslové stavby. Výhodou je, že mohou být navrženy a provedeny s vysokou přesností, což zajišťuje stabilní základy. Nevýhodou je, že tato metoda vyžaduje větší množství betonu a tedy i vyšší náklady.
  • Základy ze zemních vrutů jsou vhodné pro stavby na nestabilním nebo nerovném terénu. Tato metoda je rychlejší a méně invazivní než tradiční způsoby založení, a může být výhodná pro stavby na místech, kde je obtížný přístup pro těžkou techniku. Nevýhodou může být, že tato metoda může být nákladnější než jiné metody, pokud je potřeba použít speciální technologii.
• Výstavba nosných stěn: Jakmile jsou základy hotovy, stavba pokračuje výstavbou nosných stěn. Ty jsou obvykle vytvořeny z cihel, betonu nebo dřeva a představují základní konstrukci budovy. Výběr hlavního konstrukčního materiálu je obvykle na preferenci stavebníka, s dnešními technologiemi se dá docílit výborné kvality se všemi zmíněnými materiály, rozdíl je často v ceně, trvanlivosti či ekologické náročnosti takové budovy.
• Střecha: Jakmile jsou stěny postaveny, stavba pokračuje stavbou střechy. Střecha může být různých typů, od pultové až po sedlovou, a může být pokryta různými materiály, jako jsou šindele, plech nebo betonová střešní taška.
• Přípojky a instalace: Jakmile je konstrukce budovy postavena, instalují se elektro a vodoinstalace. To zahrnuje umístění potrubí, kabelů, elektroinstalace, topení, klimatizace a dalších systémů. V moderním stavebnictví je čím dál častěji používána instalační předstěna. Její použití umožňuje snadné umístění a přístup k různým instalacím, stejně jako snadnou údržbu a opravy těchto instalací bez nutnosti bourání stěn, což zvyšuje efektivitu a snižuje náklady na údržbu a opravy domu.
• Vnitřní práce: Po dokončení instalací se pokračuje dokončením vnitřních prostor. To zahrnuje vyplnění stěn, pokládku podlah, instalaci dveří a oken, vybudování kuchyně a koupelny, omítky, malování a další práce.
• Dokončovací práce: Poslední fází stavebních prací jsou dokončovací práce. Ty zahrnují dokončení interiéru a exteriéru budovy, například instalaci koberců, nástěnných obkladů, venkovního osvětlení, vstupní brány a dalších.

Každá stavba je unikátní a může mít specifické nároky a požadavky. Proto se mohou jednotlivé fáze stavebních prací lišit v závislosti na konkrétních podmínkách a potřebách projektu.

Kolaudace je proces, při kterém se provádí posouzení, zda byla stavba postavena v souladu se stavebním povolením, technickými předpisy a dalšími příslušnými předpisy. Kolaudace nového domu se obvykle skládá z několika kroků:

• Žádost o kolaudaci: Majitel domu nebo investor po dokončení stavby podává žádost o kolaudaci na místně příslušný stavební úřad.
• Kontrola dokladů: Stavební úřad ověří, zda jsou všechny doklady týkající se stavby k dispozici a zda odpovídají stavebnímu povolení. To může zahrnovat stavební deník, projektovou dokumentaci, výkazy prací, doklady o použitých materiálech atd.
• Prohlídka stavby: Stavební úřad provede prohlídku dokončené stavby a porovná ji s projektovou dokumentací a stavebním povolením. V této fázi jsou posuzovány například kvalita použitých materiálů, dodržení rozměrů a technických parametrů atd.
• Zápis o kolaudaci: Pokud je stavba v souladu se stavebním povolením a příslušnými technickými předpisy, stavební úřad vydá zápis o kolaudaci, který potvrzuje, že stavba je v souladu se všemi příslušnými předpisy.
• Uvedení do užívání: Po kolaudaci může majitel domu nebo investora převzít dům do užívání a začít ho používat.

Je důležité si uvědomit, že kolaudace je povinná pro každou nově postavenou stavbu a je nutné ji absolvovat před uvedením stavby do užívání. Pokud by byl dům uveden do užívání bez kolaudace, mohou vzniknout problémy například s prodejem domu, neschválením hypotéky atd.